Baurecht Schweiz: Das müssen Sie über den Baurechtszins wissen

Bauland ist in der Schweiz teuer und rar. Das Baurecht bietet eine Alternative zum Kauf, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Dieser Artikel erklärt die Funktionsweise, die Kosten und worauf Sie bei einem Baurechtsvertrag achten müssen. Was ist das Baurecht in der Schweiz? Das Baurecht ist ein im Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 675 und 779 ff.) verankertes Recht. Es erlaubt einer Person oder Firma, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder ein bestehendes zu behalten. Das Eigentum am Boden und am Gebäude wird dabei getrennt. Der Baurechtsnehmer ist Eigentümer des Gebäudes, während der Baurechtsgeber Eigentümer des Grundstücks bleibt. In der Praxis sind Baurechtsgeber oft die öffentliche Hand (Gemeinden, Kantone), aber auch Burgergemeinden, Kirchen oder institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen. Sie verfolgen damit das Ziel, Land für bestimmte Zwecke wie den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen, ohne es dauerhaft zu verkaufen. Für den Baurechtsnehmer sinkt die finanzielle Hürde, da der hohe Kaufpreis für das Land entfällt. Die Suche nach passenden Immobilien in der Schweiz wird so flexibler. Der Baurechtsvertrag: Laufzeit und wesentliche Inhalte Die Grundlage für jedes Baurecht ist der Baurechtsvertrag. Dieser muss öffentlich beurkundet und als eigenständiges und dauerndes Recht im Grundbuch eingetragen werden. Nur so kann das Gebäude separat vom Grundstück veräussert, vererbt oder mit einer Hypothek belastet werden. Die Laufzeit eines Baurechtsvertrags ist in der Regel langfristig angelegt. Sie beträgt mindestens 30 Jahre und höchstens 100 Jahre. Eine typische Dauer für Wohnbauten liegt oft zwischen 50 und 80 Jahren. Eine Verlängerung ist möglich, muss aber neu verhandelt werden. Wichtige Vertragspunkte sind: Der Baurechtszins: Die jährliche Gebühr für die Nutzung des Bodens. Die Laufzeit: Die Dauer des Vertrags in Jahren. Der Heimfall: Die Regelung, was am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude geschieht. Nutzungszweck: Vorgaben zur Art der Bebauung (z.B. nur Wohnnutzung). Unterhaltspflichten: Wer für den Unterhalt des Grundstücks verantwortlich ist. Kosten und Berechnung des Baurechtszinses Der zentrale Kostenfaktor für den Baurechtsnehmer ist der Baurechtszins. Er ist quasi die Miete für das Grundstück und wird in der Regel jährlich bezahlt. Die Höhe des Zinses orientiert sich am Verkehrswert des unbebauten Grundstücks. In der Schweiz liegt der Zinssatz meist zwischen 2 % und 4 % des Landwerts pro Jahr . Ein konkretes Rechenbeispiel: Verkehrswert des Grundstücks: CHF 900'000 Vereinbarter Baurechtszins: 3 % Jährlicher Baurechtszins: CHF 900'000 * 0.03 = CHF 27'000 Monatliche Belastung: CHF 27'000 / 12 = CHF 2'250 Wichtig zu wissen: Der Baurechtszins ist nicht für die gesamte Laufzeit fix. Meist wird im Vertrag eine Anpassungsklausel vereinbart. Der Zins wird dann periodisch, zum Beispiel alle fünf Jahre, an die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise, LIK) oder an die Entwicklung der Landpreise angepasst. Positiv ist, dass der Baurechtszins in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann. Checkliste: Vor- und Nachteile des Baurechts Das Modell des Baurechts hat klare Vorzüge, aber auch einige Nachteile, die man sorgfältig abwägen muss. Die Entscheidung hängt stark von der individuellen finanziellen Situation und den langfristigen Zielen ab. Vorteile für den Baurechtsnehmer Geringerer Kapitalbedarf: Der Kaufpreis für das teure Land entfällt. Das Eigenkapital wird nur für den Bau oder Kauf des Gebäudes benötigt. Zugang zu Top-Lagen: Baurecht ermöglicht den Bau in attraktiven Zonen, in denen Grundstücke gar nicht zum Verkauf stehen. Steuerliche Abzugsfähigkeit: Der Baurechtszins kann als Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Finanzielle Flexibilität: Das gesparte Kapital kann anderweitig investiert werden. Nachteile für den Baurechtsnehmer Laufende Kosten: Der Baurechtszins ist eine dauerhafte finanzielle Belastung über die gesamte Vertragslaufzeit. Kein…