Mietrecht Schweiz Kündigung wegen Eigenbedarf abwehren

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf trifft Mieter meist unerwartet und stellt die persönliche Lebensplanung auf den Kopf. Das Schweizer Mietrecht schützt Mietparteien jedoch vor voreiligen oder vorgeschobenen Kündigungen durch klare gesetzliche Schranken. Wer die Fristen kennt und seine Rechte bei der Schlichtungsbehörde einfordert, kann die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses um mehrere Jahre erwirken. Gesetzliche Voraussetzungen für dringenden Eigenbedarf nach Art. 261 OR Kauft ein neuer Eigentümer eine Liegenschaft oder meldet der bisherige Vermieter Eigenbedarf an, greift Art. 261 Abs. 2 lit. a des Obligationenrechts (OR). Der Gesetzgeber verlangt einen dringenden Eigenbedarf für den Eigentümer selbst oder für nahe Verwandte und Verschwägerte. Dazu zählen Kinder, Eltern oder Geschwister, nicht jedoch entfernte Verwandte wie Cousins oder Tanten. Dringlichkeit bedeutet im Schweizer Recht keine existenzielle Notlage. Das Bundesgericht verlangt ernsthafte, nachvollziehbare und aktuelle Gründe. Ein pauschaler Wunsch, die Wohnung irgendwann zu nutzen, reicht nicht aus. Wenn eine vierköpfige Familie eine gekaufte 4.5-Zimmer-Wohnung selbst bewohnen will und derzeit in beengten Verhältnissen lebt, gilt dies meist als dringlich. Will der Vermieter die Liegenschaft jedoch nur als selten genutzte Ferienwohnung oder Büro herrichten, verneinen die Gerichte die Dringlichkeit regelmässig. Formelle Gültigkeit: Das amtliche Formular entscheidet Jede Kündigung durch die Vermieterschaft muss zwingend auf einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erfolgen (Art. 266l OR). Fehlt dieses Formular oder wird die Kündigung lediglich per E-Mail oder normalem Brief zugestellt, ist sie von Gesetzes wegen nichtig . Eine nichtige Kündigung entfaltet keinerlei Rechtswirkung und muss theoretisch nicht einmal angefochten werden, wenngleich eine schriftliche Rüge ratsam bleibt. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnern in einer Familienwohnung müssen Vermieter zudem zwei separate Formulare in zwei separaten Umschlägen an beide Partner zustellen. Wird nur ein Brief verschickt, ist die Kündigung ebenfalls absolut unwirksam. Wer nach einer Kündigung rasch nach Ersatz sucht, findet aktuelle Angebote für Immobilien in der Schweiz auf den gängigen Vergleichsportalen. Fristen und Kündigungstermine beim Eigentümerwechsel Tritt durch Verkauf ein neuer Eigentümer in den Mietvertrag ein, bricht der Kauf den Mietvertrag nicht (Art. 261 Abs. 1 OR). Der Erwerber kann jedoch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin kündigen, selbst wenn der bisherige Vertrag eine längere feste Laufzeit vorsah. Diese ausserordentliche Kündigung muss zwingend auf den nächsten ortsüblichen Termin nach dem Grundbucheintrag erfolgen. Verpasst der Käufer diesen Termin, kann er nur noch gemäss den vertraglichen Bestimmungen kündigen. Wurde im Mietvertrag eine Klausel vereinbart, die eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren ausschliesst, schützt dies Mieter nicht gegen den gesetzlichen Eigenbedarf eines Neukäufers, es sei denn, der Mietvertrag wurde im Grundbuch vorgemerkt. Wer stattdessen den Schritt ins Eigentum wagt und ein Haus kaufen Zug als Option prüft, sollte den Grundbuchauszug vor der Beurkundung exakt auf solche Vormerkungen prüfen. Die 30-Tage-Frist: Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde Sind Sie der Ansicht, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist oder die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, müssen Sie rasch handeln. Nach Erhalt des Kündigungsschreibens gilt eine strikte Frist von 30 Tagen (Art. 273 OR), um die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse am Ort der Liegenschaft anzurufen. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist für beide Seiten kostenlos. In diesem Schlichtungsgesuch verlangen Mieter primär die Aufhebung der Kündigung und subsidiär eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Die Beweislast für den dringenden Eigenbedarf liegt vollumfänglich beim Vermieter. E…