Stockwerkeigentum kaufen: Worauf bei Fonds und Recht achten

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft nicht nur vier Wände, sondern wird Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Nicht selten führen ein vernachlässigter Erneuerungsfonds oder unklare Reglemente nach der Eigentumsübertragung zu Nachzahlungen von zehntausenden Franken. Dieser Ratgeber zeigt auf, welche juristischen, baulichen und finanziellen Punkte vor dem Notartermin geprüft werden müssen. Der Erneuerungsfonds: Die finanzielle Basis der Gemeinschaft Der Erneuerungsfonds dient dazu, künftige Grossreparaturen an gemeinschaftlichen Bauteilen wie Dach, Fassade, Lift oder Heizung zu finanzieren. Gesetzlich schreibt das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 712a ff.) die Äufnung dieses Fonds nicht zwingend vor, doch in den allermeisten Reglementen ist er verankert. Fehlt ein solcher Fonds oder ist er unzureichend dotiert, müssen Sanierungen über spontane Sonderumlagen der Eigentümer gestemmt werden. Als Faustregel gilt: Pro Jahr sollten mindestens 0.2 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in den Fonds fliessen. Bei einer Liegenschaft mit einem Versicherungswert von CHF 6'000'000 entspricht dies einer jährlichen Einlage von CHF 12'000 bis CHF 30'000 für die gesamte Gemeinschaft. Weist eine 30 Jahre alte Überbauung mit 12 Wohnungen lediglich ein Fondsguthaben von CHF 40'000 auf, steht eine massive Unterdeckung im Raum. Wenn in den Folgejahren ein Heizungsersatz für CHF 120'000 und eine Dachsanierung für CHF 200'000 fällig werden, droht jedem Miteigentümer rasch eine Sonderumlage von CHF 20'000 bis CHF 30'000. Das Reglement: Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile Das Stockwerkeigentümerreglement bildet das Grundgesetz der Liegenschaft. Es definiert präzise, welche Gebäudeteile im Sonderrecht stehen und welche gemeinschaftlich genutzt und unterhalten werden. Typische Reibungspunkte entstehen bei Bauteilen an der Schnittstelle zwischen privat und gemeinsam: Fenster und Storen: Gelten Fenster als gemeinschaftlich, bezahlt die Gemeinschaft den Ersatz. Liegen sie im Sonderrecht, trägt der jeweilige Eigentümer die vollen Kosten für Isolierverglasung und Rahmen. Balkone und Terrassen: Die tragende Konstruktion und die Abdichtung sind zwingend gemeinschaftlich. Der Bodenbelag oder Markisen gehören dagegen oft zum Sondernutzungsrecht. Nutzungsbeschränkungen: Das Reglement kann gewerbliche Tätigkeiten, die Haltung bestimmter Haustiere oder die kurzfristige Untervermietung über Plattformen wie Airbnb untersagen. Vor der Zusage sollten Kaufinteressenten den Begründungsakt und alle Nachträge zum Reglement vollständig einsehen. Nachträgliche Änderungen erfordern an der Versammlung oft Einstimmigkeit oder ein qualifiziertes Mehr, was Korrekturen im Nachhinein erschwert. Protokolle der Eigentümerversammlung: Blick hinter die Fassade Die Versammlungsprotokolle der letzten drei bis fünf Jahre liefern ungeschminkte Einblicke in die Realität der Gemeinschaft. Sie dokumentieren nicht nur beschlossene Investitionen, sondern auch bestehende Konflikte. Gibt es Eigentümer, die fällige Nebenkostenbeiträge schuldig bleiben? Verweigert eine Mehrheit seit Jahren energetische Sanierungen? Solche Spannungen belasten das Zusammenleben und gefährden den Werterhalt der Liegenschaft. Bei der Prüfung sollten Käufer auf aufgeschobene Reparaturen achten. Wenn seit vier Jahren über feuchte Kellerwände diskutiert wird, ohne dass Massnahmen ergriffen wurden, deutet dies auf eine blockierte Gemeinschaft hin. Wer den Kaufmarkt sondiert und Angebote für Immobilien in der Schweiz vergleicht, sollte diese Dokumente bereits im Stadium der Finanzierungsprüfung von der Verkäuferschaft einfordern. Wertquote und Nebenkostenabrechnung richtig analysieren Die Wertquote bestimmt den Anteil des einzelnen Stockwerkeigentümers am gesamten Grundstück und wird in Tausendsteln (z.B. 85/1000) angegeben. Sie regelt in der Regel den Verteilschlüssel für gemeinsame Kosten: Beiträge an den Erneuerungsfonds Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen Hauswartung, Gartenpfl…