Stockwerkeigentum kaufen: Worauf Sie achten sollten

Stockwerkeigentum: Mehr als nur eine Wohnung Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele der Einstieg ins Wohneigentum. Doch Stockwerkeigentum ist komplexer als der Kauf eines Einfamilienhauses. Sie erwerben nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Anteil an der gesamten Liegenschaft und werden Teil einer Gemeinschaft. Das Angebot an solchen Immobilien in der Schweiz ist gross, die Tücken liegen oft im Detail. Dieser Leitfaden zeigt die entscheidenden Punkte, die Sie vor der Unterschrift prüfen müssen. Das Fundament prüfen: Begründungsakt und Reglement Die Basis jedes Stockwerkeigentums bildet der Begründungsakt. Dieses öffentlich beurkundete Dokument hält fest, wie die Liegenschaft in Miteigentumsanteile und Sonderrechte aufgeteilt wird. Es definiert exakt, welche Teile zur einzelnen Wohnung gehören (Sonderrecht) und was gemeinschaftliches Eigentum ist. Dazu zählen typischerweise das Grundstück, das Fundament, tragende Mauern, das Dach, das Treppenhaus, die Fassade und technische Anlagen wie Heizung oder Lift. Noch wichtiger für den Alltag ist das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Es ist das Grundgesetz der Gemeinschaft und regelt das Zusammenleben. Lesen Sie dieses Dokument sehr sorgfältig. Achten Sie auf folgende Punkte: Nutzungsvorschriften: Gibt es Einschränkungen zur Tierhaltung? Ist eine gewerbliche Nutzung in der Wohnung erlaubt oder explizit verboten? Wie sind die Regeln für die Nutzung von gemeinsamen Räumen wie Waschküche oder Hobbyraum? Entscheidungsfindung: Welche Mehrheiten sind für Beschlüsse notwendig? Genügt ein einfaches Mehr oder braucht es für bestimmte Entscheide ein qualifiziertes Mehr oder sogar Einstimmigkeit? Ein gut formuliertes Reglement schafft klare Verhältnisse und beugt Konflikten vor. Sondernutzungsrechte verstehen Oft werden bestimmte gemeinschaftliche Teile einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Typische Beispiele sind Gartenanteile, Dachterrassen oder Autoabstellplätze im Freien. Wichtig ist: Sie erwerben daran kein Eigentum, sondern nur ein Nutzungsrecht. Prüfen Sie im Reglement oder im Grundbuch, wer für den Unterhalt dieser Flächen zuständig ist und welche Kosten damit verbunden sind. Manchmal muss der Nutzer die Pflege vollumfänglich selbst tragen. Kosten und Finanzen der Gemeinschaft analysieren Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung verpflichten Sie sich, anteilsmässig zu den gemeinschaftlichen Kosten beizutragen. Diese sogenannten Nebenkosten umfassen Ausgaben für Heizung, Wasser, Hauswartung, Verwaltung, Versicherungen und den Unterhalt der Umgebung. Rechnen Sie für eine 4.5-Zimmer-Wohnung mit rund 100 Quadratmetern mit monatlichen Nebenkosten von CHF 300 bis CHF 600, je nach Alter und Standard der Liegenschaft. Verlangen Sie die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, um ein Gefühl für die Höhe und Entwicklung zu bekommen. Den Erneuerungsfonds genau prüfen Ein zentraler Punkt ist der Erneuerungsfonds. Aus diesem Topf werden zukünftige, grosse Sanierungen am gemeinschaftlichen Eigentum bezahlt. Dazu gehören etwa eine neue Heizung (CHF 50'000 - 150'000), eine Fassadenrenovation (CHF 200'000 - 500'000) oder eine Dachsanierung. Ein gut gefüllter Fonds ist eine Versicherung gegen finanzielle Schocks. Ist der Fonds unzureichend, müssen die Eigentümer bei einer Sanierung hohe Einmalzahlungen, sogenannte Sonderumlagen, leisten. Das kann schnell einen Betrag von CHF 20'000 oder mehr pro Eigentümer ausmachen. Die finanzielle Belastung durch Sonderumlagen kann erheblich sein, besonders in teuren Gemeinden. Wer zum Beispiel überlegt, ein Haus kaufen Zollikon zu wollen, rechnet mit hohen Immobilienpreisen, aber nicht zwingend mit zusätzlichen zehntausenden Franken für eine Fassadensanierung. Als Faustregel gilt: Die jährlichen Einlagen in den Fonds sollten 0.2% bis 0.5% des Gebäudeversicherungswertes betragen. Bei einer Liegenschaft mit einem Versicherungswert von CHF 8 Millionen wären das jährlich CHF 16'000 bis CHF 40'000. Prüfen Sie den aktuellen Sta…