Tragbarkeit Hypothek berechnen für Schweizer Familien

Der Traum vom Eigenheim scheitert in der Schweiz selten an den monatlich tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern an der kalkulatorischen Hürde der Banken. Wer eine Liegenschaft erwerben will, muss beweisen, dass die laufenden Wohnkosten auch bei einem markanten Zinsanstieg tragbar bleiben. Mit der richtigen Berechnungsmethode und einer gezielten Vorbereitung lässt sich die Tragbarkeitsprüfung bei Banken und Versicherungen erfolgreich bestehen. Die Schweizer Grundregel: Das 33-Prozent-Prinzip Schweizer Finanzinstitute verlangen, dass die theoretischen Gesamtkosten einer Liegenschaft maximal 33 Prozent des gesamten Bruttoeinkommens ausmachen. Bei einigen Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften liegt die Schmerzgrenze bei 34 bis 35 Prozent, während traditionelle Retailbanken die 33-Prozent-Marke strikt als Obergrenze handhaben. Die Bank rechnet dabei nicht mit den aktuellen Marktzinsen von rund 1.5 bis 2.0 Prozent, sondern mit einem fiktiven Sicherheitszinssatz. Dieses Modell schützt Kreditnehmer vor Zahlungsausfällen, verlangt Familien und Paaren mit Durchschnittseinkommen jedoch ein beachtliches Haushaltseinkommen ab, wenn sie attraktive Immobilien in der Schweiz finanzieren wollen. Die drei Kostenblöcke der Tragbarkeitsrechnung Die Tragbarkeit setzt sich aus drei fest definierten Posten zusammen, die auf das Jahr hochgerechnet und mit dem Bruttohaushaltseinkommen verglichen werden: Kalkulatorischer Zinssatz: Die meisten Banken berechnen 5.0 Prozent Zins auf die gesamte Hypothekarsumme. Einzelne Institute senken diesen Satz bei sehr langen Festhypotheken auf 4.5 Prozent ab, der Standard liegt jedoch bei 5.0 Prozent. Kalkulatorische Nebenkosten: Banken veranschlagen pauschal 1.0 Prozent des gesamten Liegenschaftswertes pro Jahr für Unterhalt, Renovationsrücklagen und Betriebskosten. Bei modernen Minergie-Neubauten akzeptieren manche Kreditgeber 0.7 bis 0.8 Prozent. Amortisationspflicht: Die zweite Hypothek (der Teil zwischen 66.67 Prozent und 80 Prozent des Belehnungswerts) muss innerhalb von maximal 15 Jahren oder bis zum Erreichen des 65. Altersjahrs amortisiert werden. Das entspricht in der Regel rund 1.0 Prozent der gesamten Kreditsumme pro Jahr. Wenn Käufer etwa ein Objekt im Auge haben und dafür ein Haus kaufen Rapperswil-Jona planen, fliessen diese drei Faktoren unerbittlich in die Maximalbelehnung ein. Praxisbeispiel: Tragbarkeit für ein Einfamilienhaus von CHF 1'200'000 Eine Familie beabsichtigt den Kauf eines Hauses im Wert von CHF 1'200'000. Sie bringt 20 Prozent Eigenkapital ein, was genau CHF 240'000 entspricht (davon mindestens CHF 120'000 aus echten Ersparnissen, Säule 3a oder Erbvorbezug, nicht aus der Pensionskasse). Die Hypothek beträgt folglich CHF 960'000. Die kalkulatorische Rechnung der Bank sieht wie folgt aus: Kalkulatorischer Zins (5 Prozent auf CHF 960'000): CHF 48'000 pro Jahr Nebenkosten und Unterhalt (1 Prozent auf CHF 1'200'000): CHF 12'000 pro Jahr Amortisation der zweiten Hypothek (CHF 160'000 verteilt auf 15 Jahre): CHF 10'667 pro Jahr Totale jährliche Belastung: CHF 70'667 pro Jahr (CHF 5'889 pro Monat) Damit diese CHF 70'667 maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen, multipliziert man den Betrag mit drei. Das erforderliche Bruttojahreseinkommen der Familie beträgt exakt CHF 212'001. Die tatsächlich zu zahlenden Raten bei einem Zinssatz von 1.8 Prozent lägen zwar nur bei rund CHF 17'280 Zinsen plus Amortisation und Nebenkosten (rund CHF 3'330 monatlich), doch für die Zusage zählt einzig die kalkulatorische Belastung. Welche Einkommen Banken anrechnen und welche nicht Bei der Prüfung des Einkommens ziehen Finanzierungsexperten strenge Grenzen. Nicht jeder Franken, der auf dem Lohnkonto eingeht, wird voll angerechnet. Grundlohn aus unbefristeten Arbeitsverträgen gilt zu 100 Prozent. Bei variablen Lohnbestandteilen wie Boni, Provisionen oder 13. Monatsgehältern verlangen Banken in der Regel die Lohnausweise der letzten drei Jahre. Häufig wird nur der Durchschnitt dieser drei Jahre heran…