Tragbarkeit Hypothek berechnen: Ihr Weg zum Eigenheim

Tragbarkeit als Schlüssel zum Eigenheim Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen in der Schweiz ein Lebensziel. Doch vor dem Traum vom Eigenheim steht eine entscheidende Hürde: die Finanzierung. Banken und Finanzinstitute prüfen sehr genau, ob sich Antragsteller eine Hypothek langfristig leisten können. Das zentrale Kriterium dabei ist die sogenannte Tragbarkeit. Dieser Artikel erklärt, wie die Tragbarkeit berechnet wird und wie Sie Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage verbessern können. Was bedeutet Tragbarkeit bei einer Hypothek? Die Tragbarkeit gibt an, in welchem Verhältnis die zukünftigen Wohnkosten zum Einkommen des Haushalts stehen. Als grundlegende Faustregel gilt in der Schweiz: Die kalkulatorischen Gesamtkosten für das Wohneigentum dürfen nicht mehr als ein Drittel (ca. 33%) des Bruttohaushaltseinkommens ausmachen. Diese Regel soll sicherstellen, dass der Haushalt auch bei steigenden Zinsen oder unvorhergesehenen Ausgaben finanziell stabil bleibt. Alle Schweizer Banken, Versicherungen und Pensionskassen wenden dieses Prinzip bei der Vergabe von Hypotheken an. Die zwei Säulen der Hypothekenprüfung: Belehnung und Tragbarkeit Bevor die Bank die Tragbarkeit prüft, beurteilt sie die Belehnung der Immobilie. Beide Kriterien müssen erfüllt sein. 1. Die Belehnung: Mindestens 20% Eigenkapital Die Belehnung beschreibt den Anteil des Kaufpreises, der durch eine Hypothek finanziert wird. In der Schweiz liegt die maximale Belehnung in der Regel bei 80%. Das bedeutet, Sie müssen mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 sind das also CHF 200'000. Wichtig ist dabei die Herkunft des Eigenkapitals. Mindestens 10% des Kaufpreises (in unserem Beispiel CHF 100'000) müssen als sogenanntes hartes Eigenkapital vorliegen. Dazu zählen: Bankguthaben und Ersparnisse Wertschriften Gelder aus der Säule 3a Erbvorbezüge oder Schenkungen Die restlichen 10% können aus einem Vorbezug der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse, 2. Säule) stammen. 2. Die Tragbarkeit: Die laufenden Kosten stemmen Ist die Eigenkapitalhürde genommen, folgt die Berechnung der Tragbarkeit. Hierbei geht es um die Fähigkeit, die monatlichen und jährlichen Kosten der Immobilie zu decken. Entscheidend ist, dass die Banken nicht mit den aktuell oft tiefen Marktzinsen rechnen, sondern mit einem deutlich höheren, kalkulatorischen Zinssatz. So berechnen Sie die Tragbarkeit: Die Formel der Banken Die Banken verwenden für die Berechnung der Tragbarkeit eine Stress-Szenario-Formel. Sie summiert die kalkulatorischen Zinskosten, die Amortisation und die Nebenkosten. Diese Summe muss kleiner als 33% des jährlichen Bruttoeinkommens sein. Die Formel lautet: (Kalk. Zinskosten + Amortisation + Nebenkosten) ≤ 33% des Bruttoeinkommens Die einzelnen Posten setzen sich wie folgt zusammen: Kalkulatorischer Zinssatz: Banken rechnen mit einem langfristigen Durchschnittszins von 4.5% oder 5.0%. Dies soll sicherstellen, dass die Hypothek auch bei einer Zinswende tragbar bleibt. Amortisation: Die zweite Hypothek (alles über 67% Belehnung) muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters zurückbezahlt werden. Dafür wird oft pauschal 1% des gesamten Hypothekarbetrags pro Jahr veranschlagt. Unterhalts- und Nebenkosten: Für den Unterhalt der Liegenschaft, Reparaturen, Versicherungen und Energiekosten rechnet die Bank mit einer Pauschale von 1% des Immobilienwerts pro Jahr. Ein konkretes Rechenbeispiel Eine Familie möchte ein Haus für CHF 1'200'000 kaufen. Kaufpreis: CHF 1'200'000 Eigenkapital (20%): CHF 240'000 Hypothekarbetrag (80%): CHF 960'000 Berechnung der jährlichen kalkulatorischen Kosten: Kalkulatorische Zinskosten: 5% von CHF 960'000 = CHF 48'000 Amortisation: 1% von CHF 960'000 = CHF 9'600 Nebenkosten: 1% von CHF 1'200'000 = CHF 12'000 Gesamte kalkulatorische Jahreskosten: CHF 48'000 + CHF 9'600 + CHF 12'000 = CHF 69'600 Um diese Kosten zu tragen, muss das Bruttojahreseinkommen der Familie mindeste…