Verkehrswert Liegenschaft berechnen bei Scheidung Schweiz

Trennt sich ein Ehepaar in der Schweiz, bildet das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung oft den grössten Vermögenswert. Wer den Partner auszahlen und das Wohneigentum behalten will, muss den aktuellen Marktwert exakt beziffern. Wenn Sie den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen, entscheidet das gewählte Gutachten direkt über fünf- bis sechsstellige Beträge bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung. Rechtliche Basis: Verkehrswert im Schweizer Güterrecht Gemäss Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 211) gilt für die güterrechtliche Abrechnung der Verkehrswert zum Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung. Nicht massgebend sind die historischen Gestehungskosten oder der amtliche Steuerwert, der kantonal oft lediglich 60 bis 80 Prozent des realen Marktwerts ausmacht. Der Verkehrswert spiegelt den unbeeinflussten Preis wider, der am freien Markt unter normalen Bedingungen innerhalb einer Frist von sechs bis zwölf Monaten erzielt werden könnte. Haben beide Ehepartner die Immobilie im Miteigentum erworben, muss jene Partei, die im Haus verbleibt, die andere Partei mit genau der Hälfte des Netto-Eigenkapitals entschädigen. Dieses Eigenkapital ergibt sich aus dem geschätzten Verkehrswert abzüglich der bestehenden Hypothekarschuld und allfälligen latenten Grundstückgewinnsteuern. Das Rechenbeispiel: So wird der Auszahlungsbetrag ermittelt Die finanzielle Mechanik lässt sich an einem praxisnahen Schweizer Fallbeispiel verdeutlichen. Ein Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus, das vor zehn Jahren gekauft wurde. Die Hypothek beläuft sich auf CHF 750'000. Beide brachten damals je die Hälfte der Eigenmittel aus ihrer Errungenschaft ein. Geschätzter Verkehrswert der Liegenschaft: CHF 1'450'000 Laufende Hypothek bei der Bank: CHF 750'000 Netto-Immobilienvermögen vor Steuern: CHF 700'000 Abzug latente Grundstückgewinnsteuer: CHF 50'000 Zu teilendes Reinvermögen: CHF 650'000 Auszahlungsanspruch der weichenden Partei: CHF 325'000 Übernimmt der verbleibende Partner die Liegenschaft, muss er zusätzlich die bestehende Hypothek von CHF 750'000 vollständig auf seinen eigenen Namen umschreiben lassen. Wer aktuell nach Ersatzobjekten sucht, prüft Angebote wie Wohnung mieten Wallisellen oder vergleicht Inserate für Immobilien in der Schweiz , um ein realistisches Preisgefühl für den Markt zu behalten. Methoden zur Bewertung: Hedonik versus Einzelschätzung Für die Wertermittlung stehen im Schweizer Markt zwei zentrale Verfahren zur Verfügung. Beide haben spezifische Vor- und Nachteile im Scheidungskontext. 1. Die hedonische Bewertung Banken und Vermittler nutzen standardmässig computergestützte Vergleichswertmodelle von Anbietern wie IAZI oder Wüest Partner. Anhand von Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zimmerzahl und Ausbaustandard vergleicht ein Algorithmus die Immobilie mit tausenden real beurkundeten Handänderungen. Ein solches Gutachten kostet meist zwischen CHF 300 und CHF 600. Bei Standard-Eigentumswohnungen oder neueren Reihenhäusern liefert die Hedonik sehr verlässliche Zahlen. 2. Die Schätzung durch unabhängige Fachexperten Weist das Objekt architektonische Besonderheiten, verdeckte Baumängel, ein grosses Ausbaupotenzial oder erheblichen Sanierungsstau auf, stösst die hedonische Methode an ihre Grenzen. Hier empfiehlt sich ein klassisches Vollgutachten nach den Standards der Schweizer Schätzerverbände (SIV). Ein Experte besichtigt das Gebäude vor Ort und analysiert Bausubstanz, Kubatur sowie Landwert separat. Die Kosten betragen CHF 1'500 bis CHF 3'000, schaffen jedoch vor Gericht und bei Notaren absolute Transparenz. Die Rolle der Bank bei Schuldübernahme und Tragbarkeit Der errechnete Verkehrswert nützt wenig, wenn das finanzierende Institut die Neuordnung blockiert. Will eine Partei das Haus alleine weiterführen, verlangt die Bank eine erneute Bonitätsprüfung. Die Finanzierungsinstitute wenden dabei ihre internen Tragbarkeitsregeln an: Ein kalkulatorischer Zins von 4.5 bis 5 Prozent plus Nebenkosten von 1 Prozent des Werts sowie eine l…