Eigentumswohnung besichtigen: Prüfpunkte für Deinen Kauf

Bei einer Eigentumswohnung kaufst Du nicht nur Wohnfläche, sondern wirst Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Prüfe deshalb neben Grundriss und Aussicht auch die gemeinschaftlichen Bauteile, den Erneuerungsfonds, das Reglement und die laufenden Kosten. Diese Vorbereitung hilft Dir, sichtbare Mängel und weniger offensichtliche finanzielle Verpflichtungen vor dem Kauf einzuordnen.

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1. Die Besichtigung mit den richtigen Unterlagen vorbereiten

Fordere vor der Besichtigung den Grundriss, die Verkaufsdokumentation, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie den Begründungsakt und das Reglement des Stockwerkeigentums an. Wichtig sind ausserdem die letzten Jahresabrechnungen, das aktuelle Budget, Angaben zum Erneuerungsfonds und Protokolle mehrerer Eigentümerversammlungen. Fehlen Unterlagen, notiere ausdrücklich, was noch offen ist. Eine gepflegte Wohnung ersetzt keine nachvollziehbare Dokumentation des gesamten Hauses.

Gleiche die Beschreibung im Inserat mit den tatsächlichen und rechtlich dokumentierten Verhältnissen ab. Gehören Keller, Parkplatz oder Gartenanteil zur angebotenen Einheit, bestehen ausschliessliche Nutzungsrechte oder handelt es sich um separat zu erwerbende Objekte? Gerade in Schweizer Agglomerationen können Einstellhallen und gemeinschaftliche Aussenflächen anders organisiert sein als das Wohngebäude. Auf swissimmobilien.ch kannst Du kostenlos suchen und passende Angebote vergleichen. Für eine Anfrage benötigst Du ein Benutzerkonto; Deine Nachricht geht direkt an den Inserenten.

2. Gemeinschaft und Reglement auf Alltagstauglichkeit prüfen

Lies die Versammlungsprotokolle nicht nur auf beschlossene Sanierungen hin. Wiederkehrende Diskussionen über Lärm, unbezahlte Beiträge, vertagte Reparaturen oder umstrittene Kostenverteilungen zeigen, welche Themen die Gemeinschaft beschäftigen. Frage die Verwaltung, welche Beschlüsse noch nicht umgesetzt sind und welche grösseren Arbeiten vorbereitet werden. Eine abgelehnte Sanierung kann ebenso relevant sein wie eine beschlossene, wenn das technische Problem weiterhin besteht.

Das Reglement und allfällige Nutzungsordnungen sollten zu Deinem Alltag passen. Kläre insbesondere die Nutzung von Balkon, Garten, Waschküche, Besucherparkplätzen und gemeinschaftlichen Räumen. Wenn Du eine Ladestation, eine veränderte Raumaufteilung, eine gewerbliche Nutzung oder eine spätere Vermietung planst, solltest Du die Voraussetzungen vor dem Kauf prüfen lassen. Gehe nicht davon aus, dass innerhalb Deiner Wohnung jede bauliche Änderung ohne Zustimmung möglich ist. Bei unklaren Zuständigkeiten, Nutzungsrechten oder Beschlussregeln empfiehlt sich eine Fachprüfung durch eine im Stockwerkeigentumsrecht erfahrene Person.

3. Erneuerungsfonds und Sanierungsbedarf zusammen beurteilen

Der Kontostand des Erneuerungsfonds ist allein wenig aussagekräftig. Entscheidend ist, ob die verfügbaren Mittel zu Alter, Zustand und geplanten Erneuerungen des Gebäudes passen. Lass Dir den aktuellen Fondsbestand, die jährlichen Einzahlungen und bereits vorgesehene Entnahmen zeigen. Frage auch, ob neben diesem Fonds weitere Rückstellungen bestehen. Ein Fonds ist nicht automatisch ein Beleg dafür, dass künftige Sanierungen vollständig finanziert sind.

Vergleiche die finanzielle Planung mit den grossen Bauteilen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Lift und Tiefgarage. Gibt es eine Zustandsanalyse oder eine mehrjährige Unterhaltsplanung? Bei einer älteren Liegenschaft ohne belastbare Planung lohnt sich eine unabhängige Bauzustandsprüfung. Kläre zudem vor der Beurkundung, wie bereits beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Arbeiten und allfällige Sonderbeiträge zwischen Dir und der verkaufenden Partei geregelt werden. Die Behandlung des Fondsanteils und offener Verpflichtungen sollte aus den Unterlagen und dem Kaufvertrag verständlich hervorgehen; lass Zweifelsfälle fachlich prüfen.

4. Wohnung und Gebäude systematisch besichtigen

Plane genügend Zeit ein, um neben der Wohnung auch Treppenhaus, Keller, Technikräume und Einstellhalle zu sehen, soweit der Zugang ermöglicht werden kann. Achte auf Gerüche, Feuchtigkeitsspuren, Risse und provisorische Reparaturen. Frische Farbe kann eine normale Auffrischung sein, erklärt aber keine früheren Feuchtigkeitsschäden. Frage nach Ursache, ausgeführten Arbeiten und vorhandenen Belegen. Halte Beobachtungen mit Erlaubnis fotografisch fest, statt Dich später auf die Erinnerung zu verlassen.

Besichtige nach Möglichkeit zu unterschiedlichen Tageszeiten. Verkehrslärm, Bahnlinien, Gewerbe und die Nutzung gemeinsamer Aussenflächen lassen sich bei einem einzigen ruhigen Termin nur begrenzt beurteilen. Bei Hanglagen oder in Gewässernähe können öffentlich zugängliche kantonale Naturgefahreninformationen zusätzliche Hinweise liefern. Für deren Bedeutung am konkreten Grundstück und für baurechtliche Fragen sind die zuständigen kantonalen oder kommunalen Stellen beziehungsweise qualifizierte Fachpersonen die richtigen Ansprechpartner.

5. Laufende Kosten vollständig erfassen und den Kauf absichern

Lass Dir erklären, welche Positionen die angegebenen laufenden Kosten enthalten. Dazu können Verwaltung, Reinigung, Hauswartung, Versicherungen, gemeinschaftlicher Strom, Heizkosten und Einlagen in den Erneuerungsfonds gehören. Vergleiche das Budget mit den tatsächlich abgerechneten Kosten mehrerer Abrechnungsperioden. Prüfe den angewendeten Verteilschlüssel, beispielsweise nach Wertquoten oder Verbrauch, und frage nach absehbaren Veränderungen. Ausserordentliche Beiträge und der Unterhalt innerhalb Deiner Wohnung können zusätzlich anfallen.

Trenne diese Gemeinschaftskosten von Deiner persönlichen Finanzierung, Amortisation und weiteren Eigentümerkosten. Steuerliche Folgen, Gebühren und kantonale Besonderheiten solltest Du mit der zuständigen Stelle oder einer qualifizierten Beratung klären. Fasse vor einer Zusage alle offenen Punkte schriftlich zusammen und verlange fehlende Nachweise. Die Eigentumsübertragung erfordert in der Schweiz eine öffentliche Beurkundung und den Grundbucheintrag; den konkreten Ablauf klärst Du mit der zuständigen Urkundsperson beziehungsweise dem Grundbuchamt. Wenn Du im Zuge Deines Umzugs selbst eine Immobilie anbieten möchtest, kannst Du auf swissimmobilien.ch Dein erstes Basis-Inserat 30 Tage kostenlos veröffentlichen. Eine automatische Weiterleitung an andere Immobilienportale erfolgt nicht.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen sind vor dem Kauf besonders wichtig?

Prüfe mindestens Grundbuchauszug, Begründungsakt, Reglement, Versammlungsprotokolle, Jahresabrechnungen, Budget und Nachweis zum Erneuerungsfonds. Ergänze diese um vorhandene Zustandsberichte und Sanierungsbeschlüsse. Stimmen Inserat, Grundriss und rechtliche Zuordnung von Nebenräumen nicht überein, solltest Du die Abweichung vor der Vertragsunterzeichnung klären lassen.

Ist ein kleiner Erneuerungsfonds ein Grund, nicht zu kaufen?

Nicht automatisch. Entscheidend sind der Gebäudezustand, anstehende Arbeiten und deren Finanzierung. Lass Dir aufzeigen, welche Massnahmen vorgesehen sind und welche zusätzlichen Beiträge auf Deine Einheit entfallen könnten. Fehlt eine verlässliche Grundlage, solltest Du eine technische und finanzielle Fachprüfung einplanen, statt den Fondsbestand isoliert zu bewerten.

Wie erkenne ich, ob die angegebenen laufenden Kosten realistisch sind?

Vergleiche die Inseratsangabe mit Jahresabrechnungen und aktuellem Budget. Frage ausdrücklich, ob Heizung, Fondseinlagen und sämtliche gemeinschaftlichen Kosten enthalten sind. Prüfe zusätzlich bereits beschlossene Sonderbeiträge. Eine tiefe bisherige Belastung kann auf sparsame Bewirtschaftung hinweisen, aber auch auf aufgeschobenen Unterhalt.

Wo finde ich weitere Informationen zu Schweizer Regeln?

ch.ch bietet Orientierung zu Wohneigentum und Behördenwegen, fedlex.admin.ch Zugang zu bundesrechtlichen Grundlagen. Für mietrechtliche Fragen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, kann mieterverband.ch ergänzend hilfreich sein. Diese Quellen ersetzen keine Prüfung Deines Kaufvertrags oder Reglements. Kantonale Verfahren klärst Du bei der zuständigen Stelle, konkrete Rechtsfragen mit einer qualifizierten Fachperson.